Сделки с несовершеннолетними

Понятие мелкой бытовой сделки

Общие правила утверждают, что реализацию собственных законных прав подростки старше 14 лет могут осуществлять исключительно с согласия своих опекунов, усыновителей или родителей. Причем в большинстве случаев требуется их письменное согласие.

Между тем законодательство предоставляет категории подростков, попадающих под определение «малолетних» или несовершеннолетних, некоторые послабления, позволяя им самостоятельно принимать решения, касающиеся удовлетворения собственных личных нужд или используя собственные заработанные деньги.

Понятие сделки охватывает очень широкий круг гражданско-правовых соглашений. При этом определение мелкая бытовая сделка в законодательстве полностью отсутствует. Оно получило свои границы только благодаря судебной практике. Считается, что под мелкой бытовой следует понимать такую сделку, которая направлена на удовлетворение исключительно личных потребностей и затраты на нее минимальны.

Между тем, законодательство позволяет лицам в возрасте 14 — 18 лет принимать следующие решения:

  • Распоряжаться собственными средствами по своему усмотрению, в том числе заработанными деньгами или стипендией, полученной за обучение;
  • Реализовать свои авторские права;
  • Вносить и самостоятельно распоряжаться вложенными деньгами в финансово-кредитные учреждения;
  • Совершать мелкие бытовые сделки;
  • Соответственно, осуществление мелких бытовых сделок может быть осуществлено с 14 лет.

Отличительные особенности мелких бытовых сделок

Основная черта, отличающая мелкую бытовую сделку, является ее направление на потребление. Она может удовлетворять нужды не только самого подростка, но и его семьи. Поскольку любая сделка с целью получения дохода является коммерческой, то, например, покупка хлеба к обеду — мелкой бытовой.

Таким образом, мелкие бытовые сделки попадают под действие закона о правах потребителей и регулируются им. Однако не всякая потребительская сделка может быть признана мелкой бытовой. Например, Закон о правах потребителей регламентирует соглашения долевого строительства, банковских вкладов и других сделок, требующих существенных финансовых вложений, которые никак нельзя отнести к мелким бытовым.

Большинство юристов склонно считать, что мелкие бытовые сделки могут быть реализованы только за наличный расчет. Действительно, гражданский оборот не предполагает использования крупных обналиченных средств, предпочитая иметь дело с безналичными деньгами. Таким образом, второй отличительной чертой мелкой бытовой сделки считается ее незначительная стоимость. Назначение сделки должно полностью соответствовать умственному развитию ее участников. То есть совершение подобных сделок не требует специального образования, консультаций квалифицированного специалиста. Исполнение сделки должно происходить в момент ее совершения, не растягиваясь во времени.

Семейно-правовые аспекты реализации несовершеннолетним права самостоятельно распоряжаться своими доходами

УДК 347.6
С.В. ГРИНЕВ,
соискатель кафедры гражданского права Тверского государственного университета
Несовершеннолетний, будучи субъектом семейных правоотношений, одновременно участвует и в других отраслевых правоотношениях, в том числе гражданских. Зачастую сложно разделить сферы соответствующих правоотношений, провести четкую грань между гражданскими и семейными правами несовершеннолетнего. Особую значимость данный вопрос приобретает в связи с установлением содержания семейных имущественных прав и обязанностей несовершеннолетнего, осуществляющего предпринимательскую деятельность.
С целью исследования обозначенной проблематики представляется необходимым рассмотреть нормы СК РФ и ГК РФ, регламентирующие семейные имущественные отношения с участием несовершеннолетнего.
Согласно п. 2 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителя и попечителя совершать ряд сделок, в том числе самостоятельно распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами.
Законодатель не раскрывает содержания понятия «иные доходы». По нашему мнению, это могут быть суммы призовых выигрышей по различным конкурсам, лотереям, доходы от осуществляемой предпринимательской деятельности или от сдачи принадлежащего подростку имущества в аренду, дивиденды по ценным бумагам и т. п.
В соответствии со ст. 63 ТК РФ трудовой договор по общему правилу может быть заключен с несовершеннолетним, достигшим возраста 16 лет. В виде исключения трудовой договор может быть заключен с лицом, достигшим возраста 14 лет, с согласия одного из родителей (попечителя) и органа опеки и попечительства для выполнения в свободное от учебы время легкого труда, не причиняющего вреда здоровью и не нарушающего процесса обучения.
Таким образом, закон предоставляет несовершеннолетнему право расходовать собственные средства на любые цели, не получая предварительного разрешения законных представителей.
Статья 60 СК РФ содержит соответствующие гарантии и закрепляет имущественные права ребенка. Согласно п. 3 данной статьи ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Такая формулировка не только подтверждает возможность ребенка самостоятельно распоряжаться своими доходами, но и акцентирует внимание на правовом режиме — соответствующие доходы являются собственностью ребенка. Более того, согласно п. 4 ст. 60 СК РФ родители не имеют права собственности на имущество ребенка.
В связи с изложенным выше возникает ряд вопросов: на что могут быть израсходованы денежные средства, являющиеся собственностью ребенка? могут ли эти средства быть потрачены на содержание ребенка?
В ст. 60 СК РФ указывается, что ребенок имеет право на получение содержания от своих родителей и других членов семьи в порядке и в размерах, которые установлены разделом V СК РФ; суммы, причитающиеся ребенку в качестве алиментов, пенсий, пособий, поступают в распоряжение родителей (лиц, их заменяющих) и расходуются ими на содержание, воспитание и образование ребенка. То есть средства, получаемые самим ребенком, в данной норме не предусмотрены в качестве источника обеспечения его содержания.
Соответственно, ребенок не должен предоставлять родителям, в частности, свою заработную плату для того, чтобы они приобретали для него продукты питания, одежду, обувь и другие необходимые для удовлетворения его потребностей предметы (хотя бы и частично).
Такой категоричный вывод может быть подвергнут критике оппонентами, ссылающимися на п. 4 ст. 26 ГК РФ, которая гласит: «При наличии достаточных оснований суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими заработком, стипендией или иными доходами, за исключением случаев, когда такой несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме…» Получается, что не только законные представители несовершеннолетнего, но и органы опеки и попечительства могут обратиться в суд с соответствующим заявлением, представив достаточные основания. Увы, но содержание данного понятия законодатель не раскрывает, отсутствуют и какие-либо разъяснения на этот счет Пленума Верховного суда РФ.
На наш взгляд, необходимо было сохранить в действующем гражданском законодательстве традиционную формулу «неразумное расходование», что позволяло суду в свое время объективно оценивать ситуацию и принимать решение, соответствующее интересам несовершеннолетнего и его законных представителей.
Изложенные обстоятельства также дают основания рассмотреть проблему ограничения или лишения права подростка самостоятельно распоряжаться своими доходами с иной позиции. Применение судом нормы, содержащейся в п. 4 ст. 26 ГК РФ, на наш взгляд, есть не что иное, как ограничение права собственности несовершеннолетнего на свои доходы.
Необходимо также обратить внимание на еще одно правомочие, предоставляемое несовершеннолетнему: он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые и иные сделки, названные в п. 2 ст. 28 ГК РФ. Значит ли это, что, распоряжаясь своими доходами, несовершеннолетний может самостоятельно совершить несколько мелких бытовых сделок, но что-либо дорогостоящее приобрести не может? Буквальное толкование данной нормы позволяет дать утвердительный ответ на этот вопрос. Предусмотренные ограничения соответствуют интересам ребенка. Если он пожелает совершить сделку, выходящую за пределы мелкой бытовой, то должен будет получить письменное согласие своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. Причем совершенная сделка является действительной также при ее последующем письменном одобрении указанными лицами.
Если же законные представители не дают своего согласия, сделка не может быть совершена. Но ведь это ограничивает право собственности ребенка на свои доходы. Соответствуют ли в данном случае друг другу гражданско-правовые и семейно-правовые нормы?
Отдельного обсуждения заслуживает вопрос о самостоятельной предпринимательской деятельности несовершеннолетнего, поскольку это может быть одним из условий его эмансипации. По мнению С.Н. Беловой, законодателю следует установить иную зависимость: для занятия предпринимательской деятельностью несовершеннолетний должен обладать полной гражданской дееспособностью (быть эмансипированным). Намерение (желание) несовершеннолетнего заниматься предпринимательской деятельностью следует рассматривать лишь как мотив, объясняющий потребность несовершеннолетнего быть эмансипированным, но не как ее условие. На наш взгляд, это предложение вполне обоснованно.
Частичная дееспособность несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет предполагает возможность осуществления им предпринимательской деятельности. При этом предпринимательская деятельность понимается законодателем как самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность. В то же время сделки (в том числе и сделки, совершаемые в сфере предпринимательства), за исключением указанных в п. 2 ст. 26 ГК РФ, несовершеннолетний совершает с письменного разрешения своих законных представителей; не исключается законом и возможность возмещения родителями полностью или частично вреда, причиненного несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (п. 2 ст. 1074 ГК РФ). Это свидетельствует о совершенно противоположном — предпринимательская деятельность несовершеннолетнего вовсе не является таковой в силу отсутствия признака самостоятельности; в связи с этим несовершеннолетнего сначала нужно признать эмансипированным и только потом ему может быть разрешено заниматься предпринимательской деятельностью.
Вышеизложенные суждения позволяют утверждать о необходимости внесения изменений в ст. 27 ГК РФ и в иные нормы, регламентирующие предпринимательскую деятельность несовершеннолетних. Для признания несовершеннолетнего, достигшего возраста 16 лет, полностью дееспособным, достаточно будет того, что он работает по трудовому договору, т. е. имеет самостоятельный доход. Достижение возраста и наличие дохода — достаточные условия для принятия родителями, органом опеки и попечительства или судом решения о возможной эмансипации подростка. Непосредственно эмансипация должна быть основанием для разрешения несовершеннолетнему заниматься предпринимательской деятельностью.
Не менее абсурдно выглядит и норма о возможности рассмотрения судом заявления об ограничении или лишении права несовершеннолетнего самостоятельно распоряжаться своими доходами, если родителями представлены достаточные основания. Получается, что и в отношении несовершеннолетнего предпринимателя теоретически возможно вынесение подобного решения.
Осуществление несовершеннолетним предпринимательской деятельности может иметь различные семейно-правовые последствия. Наличие у несовершеннолетнего доходов, даже и превышающих доходы его родителей, не является основанием для расходования соответствующих сумм на содержание ребенка.
Признание же несовершеннолетнего полностью дееспособным в порядке эмансипации — основание для прекращения выплаты алиментов, взыскиваемых в судебном порядке (п. 2
ст. 120 СК РФ). Однако и здесь законодатель не совсем последователен. Лишая эмансипированного подростка права требовать от родителей выплаты алиментов на свое содержание, закон не возлагает на него обязанности противоположного характера, которая предусмотрена для совершеннолетних детей. Практически значимым является вопрос: могут ли нетрудоспособные, нуждающиеся в помощи родители такого несовершеннолетнего потребовать от него в судебном порядке выплаты алиментов на свое содержание? Ныне действующая редакция ст. 87 СК РФ это исключает, поскольку в ней предусматривается соответствующая обязанность только трудоспособных совершеннолетних детей. На наш взгляд, несовершеннолетний, ставший полностью дееспособным, может быть обязан судом выплачивать алименты нетрудоспособным и нуждающимся в помощи родителям. В связи с этим в ст. 87 СК РФ должны быть внесены соответствующие изменения.
Современная действительность характеризуется расширением сферы гражданских правоотношений, участниками которых могут быть несовершеннолетние лица. Однако при этом следует иметь в виду особенности их семейно-правового положения, которые зачастую превалируют над другими отраслевыми характеристиками несовершеннолетних.
Изложенные рассуждения по поводу соотношения гражданско-правовых и семейно-правовых норм, регулирующих имущественные отношения в семье с участием несовершеннолетнего, не относятся нами к числу бесспорных. Сделанные выводы и предложения могут рассматриваться как приглашение к дискуссии.
Библиография
1 См.: Белова С.Н. Право несовершеннолетнего на эмансипацию и его гражданско-правовая защита: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Волгоград, 2007. С. 7.

Подростки (несовершеннолетние граждане от 14 до 18 лет) — это особая социальная группа. Ограничения применения труда подростков направлены, в первую очередь, на предупреждение отрицательного влияния производственных факторов на развитие, состояние здоровья, моральное и психическое состояние несовершеннолетнего. Специальные ограничения и льготы касаются возрастного ценза приема на работу, введения сокращенной продолжительности рабочей недели, запрета труда в ночных сменах, установления пригодности к определенному виду деятельности на основе обязательного медицинского обследования, как предварительного (при поступлении), так и периодического.

Прием на работу несовершеннолетнего

Работодатель обязан заключить трудовой договор с несовершеннолетним, так же как и с любым работником. Но при заключении трудового договора с несовершеннолетним работником есть свои нюансы.

Статья 63 ТК РФ позволяет заключать договор лишь с лицами, достигшими 16 лет. С теми, кто моложе, подписать трудовой договор можно лишь при условии, что они уже закончили обучение в школе.

Не запрещено заключать договор и с лицами, 15-летнего и даже 14-летнего возраста, но обязательными условиями для заключения трудового договора с данной категорией являются:

1) согласие одного из родителей (попечителя) и органа опеки и попечительства;

2) работа не должна мешать учебе;

3) работа должна быть легкой и не причинять вреда здоровью подростка.

Если договор заключается впервые, то организация обязана оформить подростку трудовую книжку и свидетельство государственного пенсионного страхования (ст. 65 ТК РФ). Закон фактически исключает возможность поступления несовершеннолетнего работника на работу, требующую специальных знаний или специальной подготовки, которые должны быть подтверждены документом об образовании.

Статья 70 ТК РФ указывает на то, что организация не имеет право устанавливать для несовершеннолетнего испытательный срок.

Прежде чем начать работать в организации, несовершеннолетний обязан пройти предварительный медицинский осмотр (обследование) и в дальнейшем, до достижения возраста восемнадцати лет, обязательный ежегодный медицинский осмотр (обследование) (ст. 266 ТК РФ). Указанные медицинские осмотры осуществляются за счет средств работодателя, причем в соответствии со статьей 185 ТК РФ на время ежегодных осмотров за ним сохраняется его средний заработок.

Продолжительность рабочего времени

Сокращенная рабочая неделя (ст. 92 ТК РФ), устанавливается:

1) для работников до16 лет — не более 24 часов в неделю;

2) для работников от 16 до 18 лет — не более 35 часов в неделю;

3) для работников до 16 лет, обучающихся в каком-либо образовательном учреждении — не более 12 часов (буквально, не может превышать половины нормы, установленной частью первой статьи 92 ТК РФ);

4) для работников от 16 до 18 лет, обучающихся в каком-либо образовательном учреждении — не более 18 часов.

Кроме того, статья 94 ТК РФ устанавливает для несовершеннолетних еще и максимально допустимую продолжительность ежедневной работы (смены):

1) для работников в возрасте от пятнадцати до шестнадцати лет — не более 5 часов;

2) для работников в возрасте от шестнадцати до восемнадцати лет — не более 7 часов;

3) для учащихся общеобразовательных учреждений, образовательных учреждений начального и среднего профессионального образования, совмещающих в течение учебного года учебу с работой, в возрасте от четырнадцати до шестнадцати лет — не более 2,5 часа;

4) для учащихся общеобразовательных учреждений, образовательных учреждений начального и среднего профессионального образования, совмещающих в течение учебного года учебу с работой, в возрасте от шестнадцати до восемнадцати лет — не более 4 часов.

Работы, на которых запрещается применение труда лиц в возрасте до восемнадцати лет

Согласно ст. 265 ТК РФ несовершеннолетние не могут быть заняты на:

1) подземных работах;

2) работах, которые могут причинить вред их здоровью и нравственному развитию (например, в игорном бизнесе, в ночных кабаре и клубах, а также в перевозке, производстве и торговле спиртными напитками, табачными изделиями, наркотическими и иными токсическими препаратами);

3) тяжелых работах;

4) работах с вредными или опасными условиями труда.

В соответствии с формулировкой части третьей статьи 265 ТК РФ перечень работ, на которых запрещается применение труда работников в возрасте до восемнадцати лет, а также предельные нормы тяжестей утверждаются в порядке, установленном Правительством РФ с учетом мнения Российской трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений (сегодня продолжает свое действие постановление Правительства РФ от 25 февраля 2000 г. № 163 (в ред. постановления Правительства РФ от 20.06.2001 г. № 473), утверждающее Перечень тяжелых работ и работ с вредными и опасными условиями труда, на которых запрещено использовать труд лиц моложе 18 лет).

Кроме того, ст. 268 ТК РФ запрещает:

1) привлекать несовершеннолетних к сверхурочным работам;

2) вызывать в ночную смену;

3) отправлять в служебные командировки;

4) выходные и нерабочие праздничные дни.

Также ст. 282 ТК РФ запрещает организациям принимать несовершеннолетнего на работу по совместительству, либо привлекать его к работам, выполняемым вахтовым методом (ст. 298 ТК РФ).

Оплата труда работников в возрасте до восемнадцати лет

Статья 271 ТК РФ устанавливает следующую оплату труда работников в возрасте до 18 лет:

При повременной оплате труда заработная плата выплачивается с учетом сокращенной продолжительности работы.

Работодатель вправе за счет собственных средств производить доплаты до уровня оплаты труда работников соответствующих категорий при полной продолжительности ежедневной работы. При сдельной работе — труд оплачивается по установленным сдельным расценкам. Работодатель может устанавливать за счет собственных средств доплату до тарифной ставки за время, на которое сокращается продолжительность ежедневной работы.

Для работников в возрасте до 18 лет, обучающихся в общеобразовательных учреждениях, образовательных учреждениях начального, среднего и высшего профессионального образования и работающих в свободное от учебы время — оплата производится пропорционально отработанному времени или в зависимости от выработки.

Работодатель может устанавливать этим работникам доплаты к заработной плате за счет собственных средств.

Отпуска несовершеннолетних работников

В статье 267 ТК РФ определено, что работникам, которым еще нет 18 лет, должны предоставлять ежегодный оплачиваемый отпуск продолжительностью не менее 31 календарного дня в удобное для них время.

Оплачиваемый отпуск может предоставляться работникам в возрасте до 18 лет и до истечения 6 месяцев непрерывной работы по их заявлению (ст. 122 ТК РФ).

Также ст. 116 ТК РФ предусматривает возможность предоставления несовершеннолетним работникам дополнительных оплачиваемых отпусков, предусмотренных законодательством, коллективным и трудовым договорами.

Работникам в возрасте до 18 лет статьей 124 ТК РФ запрещается непредоставление ежегодного оплачиваемого отпуска, а статьей 125 не допускается их отзыв из отпуска. Кроме того, работникам в возрасте до 18 лет не допускается замена денежной компенсацией ежегодного основного оплачиваемого отпуска и ежегодных дополнительных оплачиваемых отпусков (за исключением выплаты денежной компенсации за неиспользованный отпуск при увольнении) (ст. 126 ТК РФ).

Увольнение несовершеннолетнего работника

Несовершеннолетний работник может быть уволен по тем же причинам, что и любой другой сотрудник организации. Но следует учитывать, что прежде чем уволить несовершеннолетнего работника работодатель должен получить согласие территориальной государственной инспекции труда и комиссии по делам несовершеннолетних и защите их прав (ст. 269 ТК РФ).

Если же несовершеннолетний увольняется по собственному желанию, то организация также должна сообщить об этом в комиссию по делам несовершеннолетних. Сделать это надо в трехдневный срок с момента подачи заявления. Таково требование ст. 11 Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 3 июня 1967 г. № бн «Об утверждении Положения по делам несовершеннолетних».

Согласно Федеральному Закону № 159 от 4 декабря 1996 г. «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» работникам и лицам из числа данных категорий, высвобождаемым из организаций в связи с их ликвидацией, сокращением численности или штата, работодатели (их правопреемники) обязаны обеспечить за счет собственных средств необходимое профессиональное обучение с последующим трудоустройством в данной или другой организациях.

Если несовершеннолетний работник является членом профсоюза, то работодателю при принятии решения о возможном расторжении трудового договора с ним приходится учитывать мотивированное мнение органа первичной профсоюзной организации в следующих случаях:

— сокращение численности или штата работников организации, индивидуального предпринимателя;

— несоответствие работника занимаемой должности или выполняемой работе вследствие недостаточной квалификации, подтвержденной результатами аттестации;

— неоднократное неисполнение работником без уважительных причин трудовых обязанностей, если он имеет дисциплинарное взыскание.

Материальная ответственность несовершеннолетнего

Полная материальная ответственность на несовершеннолетнего возлагается с учетом ограничения, установленного законодательством РФ. Именно данное ограничение не допускает заключения с несовершеннолетним работником договора о полной материальной ответственности.

Часть 3 ст. 242 ТК РФ устанавливает полную материальную ответственность работника в возрасте до 18 лет только в следующих случаях:

1) умышленное причинение ущерба;

2) причинение ущерба в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения;

3) причинение ущерба в результате совершения преступления или административного проступка.

> Особенности совершения несовершеннолетними отдельных видов сделок

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Назначение любого определения, а в особенности законодательного, состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:

а) относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т.е. является земельным участком, участком недр;

б) является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних:

1. Распоряжение недвижимостью требует согласие органа опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ)

2. Государственный контроль за расходованием средств материнского капитала на приобретение недвижимости

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основными видами сделок с недвижимостью являются следующие:

— Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

— Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

— Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

· объект недвижимости в собственность;

· имущественное право к себе или третьему лицу

либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

— Рента. В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

постоянная — выплачивается бессрочно;

пожизненная — выплачивается в течение жизни получателя ренты;

пожизненное содержание с иждивением.

— Аренда. При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 04.12.2009 №994, средства материнского капитала (или часть этих средств) можно использовать на приобретение или строительство жилого помещения (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах). При этом безналичное перечисление средств материнского капитала может быть осуществлено любому юридическому лицу, осуществляющему отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) средства на указанные цели.

Согласно последним поправкам, средства материнского капитала также могут быть использованы для финансирования строительства индивидуального жилья, включая случаи, когда граждане строят жилье самостоятельно без привлечения строительных компаний. Законом определяется порядок и условия перечисления средств. Так, 50% материнского капитала можно будет получить при предоставлении разрешения на строительство, оставшуюся часть капитала — не ранее чем через полгода при предоставлении владельцем сертификата документа, подтверждающего проведение основных работ по строительству или по реконструкции, в результате которых общая площадь жилого помещения реконструируемого объекта увеличивается не менее чем на учетную норму площади жилого помещения, устанавливаемую в соответствии с жилищным законодательством.

Эти деньги могут быть также выданы на компенсацию затрат за уже построенный собственными силами индивидуальный дом, право собственности на который возникло не ранее 1 января 2007 года.

В соответствии с требованием Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», в число собственников жилого помещения, приобретаемого с использованием средств материнского (семейного) капитала, в обязательном порядке включаются все члены семьи распорядителя материнского капитала, в том числе все несовершеннолетние дети.

Момент возникновения права собственности на объекты недвижимости связан с государственной регистрацией такого права. В соответствие с п. 1 . ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.

Государственная регистрация недвижимости дает людям титул собственности — законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным способом. В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государственной регистрации прав на недвижимость в России это Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав — самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства. Любое изменение статуса жилой недвижимости, на которой проживает или зарегистрирован ребенок, следует согласовать в органах опеки и попечительства, которые защищают имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:

* Продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).

* Обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.

* Передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.

* Аренда части квартиры или дома, на территории которой проживает несовершеннолетний.

* Перераспределение долей в квартире или доме после приватизации (общая собственность).

Во всех случаях, при обращении родителей или опекунов (попечителей), положительные решения принимаются в тех случаях, когда в результате продажи, обмена, залога родители и дети улучшают свои жилищные условия, а не наоборот.

Приведем пример из судебной практики:

Отдел опеки и попечительства Администрации городского округа — город Волжский Волгоградской области обратился в суд с иском к Головиной Тамаре Николаевне о признании не приобретшей право пользования жилым помещением по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 7, кв. 1, возложении обязанности на Отдел УФМС России по Волгоградской области в г. Волжском снять с регистрационного учета ответчика по указанному адресу, указав в обоснование заявленных требований, что несовершеннолетний Беликов Иван Васильевич, 11 марта 1994 года рождения, состоит на учете в органе опеки и попечительства, как ребенок-сирота. Постановлением администрации городского округа-город Волжский №4379 от 04 июня 2010 года в отношении несовершеннолетнего Беликова И.В. учреждено попечительство, попечителем назначена Землянская Евдокия Владимировна. Ребенок проживает по месту жительства попечителя.

Несовершеннолетний Беликов И.В. является собственником доли квартиры по вышеуказанному адресу, собственником другой доли квартиры была сестра Беликова Ивана — Беликова Т.В., которая подарила свою долю квартиры Скляревской. Собственники в спорном жилом помещении не проживают. Однако с 15 июля 2009 года в квартире зарегистрирована посторонний человек Головина Т.Н., которая в данное жилое помещение никогда не вселялась, не проживала и не проживает в настоящее время, регистрация носит формальный характер.

Суд, выслушав представителя истца, третье лицо, прокурора, полагавшего исковые требования удовлетворить в полном объеме, исследовав материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что Беликов Иван Васильевич, 11 марта 1994 года рождения, состоит на учете в органе опеки и попечительства, как ребенок-сирота. Ответчик Головина Тамара Николаевна, 1971 года рождения в указанное жилое помещение никогда не вселялась, не проживала, место ее нахождения не известно, обстоятельства, при которых она была зарегистрирована по данному адресу не известны.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик в спорное жилое помещение по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 7, кв. 1 никогда не вселялась, не проживала, членом семьи собственникам квартиры она не является, коммунальные платежи она не оплачивает, а регистрация Головиной Т.Н. носит формальный характер.

Руководствуясь ст. ст. 103, 194-199 ГПК РФ, суд решил: иск Отдела опеки и попечительства Администрации городского округа — город Волжский Волгоградской области к Головиной Тамаре Николаевне о признании не приобретшей право пользования жилым помещением — удовлетворить.

Решение суда является основанием для снятия отделом УФМС России по Волгоградской области в г. Волжском с регистрационного учета Головиной Тамары Николаевны, 1971 года рождения по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 7, кв. 1.

Стандартный пакет документов при обращении в органы реки и попечительства включает: паспорта и свидетельства о рождении участников, правоустанавливающие документы на жилую недвижимость, свидетельство о браке, соответствующие предстоящей сделке с недвижимостью нотариально заверенные заявления. Дополнительную информацию можно получить при первичном обращении в органы опеки и попечительства.

В соответствии со ст. 37 Гражданского кодекса РФ, опекун, попечитель и ближайшие его родственники не имеют право совершать сделки купли-продажи, обмена с несовершеннолетним подопечным. Исключение составляет передача недвижимости или имущества в качестве наследства или дара в безвозмездное пользование.

Изучив проблемные вопросы, возникающие в процессе нотариального оформления сделок с недвижимостью, участниками которых являются несовершеннолетние, различные авторы единогласно полагают необходимым учитывать следующее:

Статья 37 ГК РФ предусматривает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать любые сделки по отчуждению, влекущие уменьшение имущества подопечного. Этой же статьёй определено, что и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, при этом следует иметь в виду, что СК РФ распространяет на родителей правила, установленные статьей 37 ГК РФ, при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребёнка.

Следовательно, при отчуждении жилого помещения, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний, либо помещения, где проживают (зарегистрированы) несовершеннолетние члены семьи собственника, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

Орган опеки и попечительства осуществляет надзор за деятельностью опекунов и попечителей по месту жительства подопечных. Подтверждением проживания ребёнка по конкретному адресу является его регистрация по месту жительства, что фиксируется справкой Ф-9, которая представляется нотариусу для оформления сделок. Таким образом, разрешение (согласие) на оформление сделки с недвижимостью должно выдаваться по месту регистрации несовершеннолетнего. Если отчуждается жилое помещение, принадлежащее несовершеннолетнему собственнику (сособственнику), проживающему за пределами Российской Федерации, то разрешение на отчуждение имущества дают органы опеки и попечительства по месту нахождения имущества несовершеннолетнего. В случае если ребёнок (опекаемый) живёт с законным представителем (опекуном) не по месту регистрации, то при наличии документов, подтверждающих данный факт (справка из детского дошкольного учреждения, школы, детской поликлиники), орган опеки и попечительства вправе принять к рассмотрению документы по отчуждению недвижимости по месту фактического проживания ребёнка, указав при этом на данные обстоятельства и согласовав решение данного вопроса с органом опеки и попечительства по месту регистрации ребёнка.

В соответствии с действующим законодательством выдача разрешения или согласия на отчуждение имущества несовершеннолетних производится муниципальными образованиями в форме распоряжения, подписанного Главой муниципального образования. Основанием для издания распоряжения являются заявления заинтересованных граждан и представителей юридических лиц, а также запросы нотариусов. В запросе рекомендуется конкретно указывать, в отношении кого потребуется согласие или разрешение, на оформление какой сделки оно необходимо. В запросе указываются адресные данные жилого помещения, которое приобретается или отчуждается, статус несовершеннолетнего по отношению к имуществу (собственник, пользователь, или гражданин, зарегистрированный в установленном законом порядке по данному адресу). В запросе нотариуса следует максимально подробно описать объем имущественных прав несовершеннолетнего в отчуждаемом и приобретаемом жилом помещении, в том числе могут быть определены и конкретные доли жилого помещения, которые должны быть приобретены на имя несовершеннолетнего. При составлении запроса нотариусу следует учитывать тот факт, что его содержание (в идеале) должно быть воспроизведено в Распоряжении. Это обеспечит синхронную и двустороннюю ответственность (нотариуса и органа опеки и попечительства) за соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего.

При оформлении разрешения на совершение сделки с участием несовершеннолетних в распоряжениях нередко содержится требование об одновременном приобретении жилого помещения для несовершеннолетнего, что значительно затрудняет его реализацию или делает вообще невыполнимым. В связи с вышеизложенным полагаем, что в том случае, если органом опеки и попечительства разрешена продажа принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения (доли в праве собственности) только при условии приобретения в собственность несовершеннолетнего другого жилого помещения (доли в праве собственности), данное условие должно быть указано непосредственно в тексте договора купли-продажи. Отсутствие данного условия в правоустанавливающем документе будет являться основанием к отказу в государственной регистрации по подпункту 6 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор купли-продажи, содержащий условие о переходе права собственности на квартиру к покупателю только при условии приобретения в собственность несовершеннолетнего другого жилого помещения, может рассматриваться как сделка, совершенная под отлагательным условием.

В данном вопросе стоит учесть мнение Верховного Суда РФ, выраженное в определении по конкретному делу (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.08.97) о том, что само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки с жилым помещением, где проживают несовершеннолетние, не является подтверждением законности совершенной сделки. Верховный Суд РФ подчеркнул, что в соответствии со ст. ст. 28, 37 ГК разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав — критерий оценки действительности сделки. При возникновении судебного спора в суд могут быть представлены доказательства, свидетельствующие о соблюдении законных прав несовершеннолетних, в частности, о депонировании части полученных от продажи квартиры средств на счет ребенка в кредитном учреждении или о приобретении для него другого жилья.

До выполнения вышеназванных обстоятельств регистрируется договор купли-продажи как сделка, а после выполнения — переход права собственности к покупателю. В силу статей 228, 561 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности. С учетом изложенных норм обязательства по приобретению в собственность несовершеннолетнего иного жилого помещения будут считаться исполненными с момента государственной регистрации перехода права собственности к несовершеннолетнему на жилое помещение на основании соответствующего договора купли-продажи. В случае, если органом опеки и попечительства разрешена продажа принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения (доли в праве собственности) при условии предоставления несовершеннолетнему права пользования или проживания в другом жилом помещении, документами, подтверждающими исполнение данных обязательств, будут выступать справка формы 9, содержащая сведения о регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства, или договор, содержащий условие о предоставлении несовершеннолетнему права пользования (проживания) в другом жилом помещении. Такое условие будет являться обременением, подлежащим государственной регистрации в соответствии со статьей 131 ГК РФ и статьей 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При отчуждении доли в праве собственности на квартиру одним из сособственников, как известно, требуется соблюдение статьи 150 ГК РФ. При этом, если сособственником в такой сделке является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки им либо его законным представителем не может быть осуществлен без разрешения органов опеки и попечительства.

В запросе нотариуса и Распоряжении органов опеки и попечительства должно быть указано именно это обстоятельство: отказ от преимущественного права покупки.

В случае необходимости разделения долей между членами семьи — родителями и несовершеннолетними детьми, владеющими жилым помещением на праве совместной собственности, — органы опеки и попечительства для участия в сделке в интересах несовершеннолетних выдают доверенности третьему лицу.

С учётом требований п. 2 ст. 185 ГК РФ нотариальное удостоверение соглашений об определении долей в праве общей долевой собственности предполагает и нотариальное оформление доверенностей на представительство в таких соглашениях. Учитывая, что представительство при оформлении сделок согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ может быть основано на акте органа местного самоуправления, каковыми являются муниципальные образования, полагаем возможным вместо доверенностей издавать распоряжения, в которых определялся бы порядок такого представительства. В указанных распоряжениях муниципальное образование разрешает представлять интересы несовершеннолетнего (Ф.И.О., число, месяц и год рождения) конкретному лицу: родственнику, не являющегося сособственником совместной собственности, специалисту органа опеки и попечительства или др. В распоряжении отражаются: Ф.И.О. представителя, год рождения, данные паспорта, место проживания и т.д. Если представляемому ребёнку свыше 14-ти лет, то в распоряжении муниципального образования будет идти речь о разрешении выразить согласие на подписание сделки несовершеннолетним. Следует отметить, что разрешение муниципального образования на совершение сделки с участием несовершеннолетнего и назначение представителя для обеспечения интересов ребёнка, может быть оформлено единым документом (распоряжением).

В практике оформления сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних иногда возникают ситуации, когда разрешение или согласие органа опеки и попечительства не получено, а сама сделка совершена. Пунктом 2 статьи 183 ГК РФ предусмотрена возможность последующего одобрения сделки, которая позволяет создать, изменить или прекратить гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения. Поэтому полагаем правомерным наличие такого одобрения сделки органами опеки и попечительства муниципальных образований, которое оформляется в форме распоряжения.

Следует иметь в виду, что статья 37 ГК РФ применяется к любому виду имущества несовершеннолетних, в том числе и к денежным средствам. Ребёнок может получить по наследству, а также в порядке дарения денежные средства и, таким образом, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на своё имя. Поэтому в этих случаях в договорах не всегда необходима формулировка о том, что недвижимость для ребёнка приобретается на средства законных представителей или других лиц. Если жилое помещение приобретено за счёт средств несовершеннолетнего и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо иметь разрешение на сделку с недвижимостью или согласие на её совершение со стороны органов опеки и попечительства, которые оформляются в форме распоряжения. Это распространяется на случай, когда разрешена продажа недвижимости ребёнка или его доли в праве общей долевой собственности при условии приобретения жилья на средства, полученные от этой продажи. Однако, если в тексте возмездных договоров, направленных на приобретение недвижимого имущества несовершеннолетними либо от их имени, указывается, что недвижимое имущество приобретается за счет денежных средств законных представителей или иных лиц, а не за счет несовершеннолетних, то ссылка на разрешение органов опеки и попечительства при совершении таких сделок не требуется.

Такой вопрос как ипотека жилого помещения, приобретаемого на кредитные средства, право на которое имеют несовершеннолетние граждане, на сегодняшний день не является широко распространенным в современном законодательстве.

Таким образом, в соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.

Приведем пример их судебной практики Волжского городского суда.

Решением Волжского городского суда от 6 сентября 2011 года правильно был удовлетворен иск Конаревой С.А. к АО «Пик-инвест» о признании договоров приватизации, купли-продажи и мены жилого помещения недействительными. В судебном заседании было установлено, что в трехкомнатной квартире проживали Конарева С.А., 4 мая 1977 года рождения и ее родители. В 2003 году квартира была приватизирована матерью Конаревой С.А. и продана АО «Пик-инвест». В том же году АО «Пик-инвест» совершило договор мены квартиры. Приватизация квартиры и последующее ее отчуждение были произведены без согласия Конаревой С.А., а также органов опеки и попечительства. Поэтому, исследовав все материалы дела, суд признал сделки недействительными.